電梯管理主要包括電梯設備的安全管理、運行管理、維修管理等內容。

電梯設備的安全管理：

電梯使用安全教育、安全措施，電梯困人的援救管理等。電梯設備的安全管理好壞直接影響電梯管理人員和電梯司乘人員的安危，所以電梯設備的安全管理居物業管理的首要地位。

電梯的運行管理：規范電梯的日常管理工作，以保證電梯設備的正常運行。

電梯設備的維修管理是規范電梯的維護保養工作，使電梯各項性能指標達標，消除電梯的故障隱患，以減少運行費用。

電梯的使用安全管理

為防止電梯因使用不當造成損壞或引起傷亡事故，必須加強電梯的使用安全管理。電梯使用安全管理主要包括：安全教育、司梯人員的操作安全管理、乘梯人員的安全管理、電梯困人救援的安全管理。

1、實施安全教育
由電梯管理員負責對電梯機房值班人員、電梯司梯人員和乘梯人員實施安全教育，使他們樹立安全第一的思想，熟知電梯設備的安全操作規程和乘梯安全規則。

2、電梯司梯人員操作安全管理
為了確保電梯的安全運行，司梯人員均持證上崗。并制定了相應的司梯人員安全操作守則：
1） 保證電梯正常運行，提高服務質量，防止發生事故；
2） 要求司機堅持正常出勤，不得擅離崗位；
3） 電梯不帶病運行、不超載運行；
4） 操作時不吸煙、不閑談等；
5） 執行司機操作規程：
a、每次開啟廳門進入轎箱內，必須作試運行，確定正常時才能載人；
b、電梯運行中發生故障，立即按停止按鈕和警鈴。并及時要求修理；
c、遇停電時，電梯未平層禁止乘客打開轎箱門，并及時聯系外援；
d、禁止運超大、超重的物品；
e、禁止在運行中打開廳門；
f、工作完畢時，應將電梯停在基站并切斷，關好廳門。

3、加強對乘梯人員的安全管理

制定電梯乘梯人員安全使用乘梯的警示牌，懸掛于乘客經過的顯眼位置。敬告乘梯人員安全使用電梯的常識。乘梯須知應做到言簡意賅。警示牌要顯而易見。乘梯須知內容是：
用手按鈕，嚴禁撞擊
不許吸煙，勿靠廂門
運行之時，擠門危險
危險物品，禁止進梯
保持清潔，勿吐勿丟
若遇危險，請按警鈴
超載鈴響，后進退出
兒童乘梯，成人攜帶
樓內火災，切勿乘梯

電梯困人救援的安全管理

規范電梯困人救援工作，以確保乘客的安全是電梯困人救援管理工作的目的，凡遇故障，司梯人員應首先通知電梯維修人員和管理人員，如電梯維修人員和管理人員5分鐘仍未到場，工程部經過訓練的救援人員可根據不同情況，設法先行釋放被困乘客。

1、援救程序：
1）、告知被困人員，等待救援
當發生電梯困人事故時，電梯管理員或援救人員通過對講機或喊話與被困人員取得聯系，務必使其保持鎮靜，靜心等待救援人員的援救。被困人員不可將身體任何部位伸出轎箱外。如果轎箱屬于半開閉狀態，電梯管理員應設法將廂門完全關閉。
2）、準確判斷轎箱位置，做好援救準備
根據樓層指示燈等判斷轎箱的所在位置，然后設法援救乘客。

2、救援步驟：
1）、轎箱停于接近電梯口的位置時的援救步驟：
a、 關閉機房電源開關
b、 用專門外門鎖鑰匙開啟外門
c、 在轎箱頂用人力慢慢開啟轎門
d、 協助乘客離開轎箱
e、 重新關好廳門
2）、轎箱遠離電梯口時的援救步驟：
a、 進入機房，關閉該故障電梯的電源開關
b、 拆除電機尾軸端蓋，按上旋柄座及旋柄
c、 救援人員用力把住旋柄，另一救援人員，手持制動釋放桿，輕輕撬開制動，注意觀察平層標志，使轎箱逐步移動至最接近廳門為止
d、 當確認剎車制動無誤時，放開盤車手輪。然后按1）的方式救援
遇到其它復雜的情況時，應請電梯公司幫助救援。援救結束時，
電梯管理員填寫援救記錄并存檔。

電梯設備的運行巡視監控管理

巡視監控管理，是由電梯機房值班人員實施的，定時對電梯設備進行巡視、檢查，發現問題及時處理的管理方式。電梯機房值班人員每日對電梯進行一次巡視，根據巡視情況填寫《電梯設備巡視記錄》。

電梯設備巡視記錄表

巡 視 時 間 備注 電 梯 編 號 序號 運行監控項目 電梯值班員：負責人：
1. 機房溫度、濕度
2. 曳引電動機溫度、潤滑油、緊固情況
3 .減速箱油位油色、連軸器緊固情況
4. 限速器、機械選層器運行情況
5. 控制柜的繼電器工作情況
6. 制動器
7. 變壓器、電抗器、電阻器
8. 對講機、警鈴、應急燈
9. 轎箱內照明、風扇
10.廳外轎內指層燈及指令按鈕
11. 廳門及轎門踏板清潔
12. 開關門有無異常
13. 井道底坑情況
14. 各種標示物及救援工具情況
15. 電梯運行舒適感

1、建立巡視監控管理制度
公司工程部的電梯管理員，根據電梯的性能和運行情況制定出電梯巡視管理制度。并監督機房值班人員執行。

2、巡視內容:機房值班人員巡視應注意按照上表提示內容檢查。

3、巡視中發現不良情況的處理
當巡視中發現不良狀況，機房值班人員應及時采取措施進行調整。如果問題嚴重則及時報告公司工程部主管，協同主管進行解決。整修時應嚴格遵守《電梯維修保養標準》。

異常情況處置管理

當電梯工作中出現異常情況時，司梯人員和乘梯人員都要冷靜，保持清醒的頭腦，以便尋求比較安全的解決方案。

1、發生火災時的處置：
1）、當樓層發生火災時，電梯的機房值班人員應立即設法按動“消防開關”，使電梯進入消防運行狀態。電梯運行到基站后，疏導乘客迅速離開轎箱。電話通知工程部并撥打119電話。
2）、井道或轎箱內失火時，司機應立即停梯并疏導乘客離開，切斷電源后用干粉滅火器或1211滅火器滅火。同時，電話通知工程部。若火勢較猛就應撥打119，以便保證人員和財產的安全。
2、電梯遭到水侵的處置：
電梯的坑道遭水侵，應將電梯停在二層以上，然后斷開電源總開關并立即組織人員堵水源，水源堵住后進行除濕處理，如熱風吹干。試梯正常后才能投入使用。

電梯機房的管理

電梯機房值班人員，在公司工程部電梯管理員的領導下工作。電梯管理員負責制定電梯機房的管理制度。機房值班人員嚴格執行電梯機房管理制度。
1、電梯機房管理制度：
1）、非機房工作人員不準進入機房，必須進入時應經過公司工程部經理同意，在機房人員的陪同下進入；
2）、機房應配足消防器材，免放易燃易爆品；
3）、每周打掃一次機房衛生，保持機房清潔；
4）、為防止不必要的麻煩，機房要隨時上鎖。
2、交接班制度：
1）、正常時，按時交接班。并簽署《電梯設備巡視記錄》；
2）、當遇到接班人員未到崗時，交班人員不得離崗。應請示工程部電梯管理員尋求解決；
3）、電梯發生事故后，未處理完，應由交班人員繼續負責事故的處理，接班人員協助處理。

電梯維修保養標準

1、機房：
a、 機房通風良好，溫度在5―40度之間，相對濕度不大于85%，保證沒有雨水侵入；
機房的干粉滅火器應保持正常壓力；
機房的緊急救援操作規程、注意事項齊全，并掛在明顯處；
轎箱平層標志明顯可見；
機房門鎖良好，告示牌清晰掛于顯眼處；
機房電源、插座良好；
機房不得進入，應保持清潔；
曳引輪對鉛垂線的偏差小于2.0mm；
限速器調節部位應有鉛封，非勞動局專業人員禁止調整；
限速器、安全開關靈活可靠；
限速器－安全鉗－安全開關連動可靠；
曳引輪標出的運行方向清楚；
各軸承靈活，運行時無異常聲音，溫度不高于80度；
導體各相間和相地之間的絕緣良好，電氣設備外殼接地良好；
供電電壓波動在上下7%范圍內，頻率波動上下2%范圍內；
制動裝置制動良好，轎箱以額定速度空載上行至行程上部范圍內斷電時，應能完全停止。
2、井道與轎箱
3、底坑（保養參照GB7024.1-86）

電梯的維修保養制度

為使電梯安全運行，需要對電梯進行經常性的維護、檢查和修理。電梯管理員和電梯機房值班電工負責電梯發生故障時的緊急維修工作，公司工程部主管負責電梯故障維修的組織監控工作，并負責建立電梯維修管理制度。電梯維修管理制度主要包括：

1、月維修保養制度
檢修完成后填寫《電梯月維修保養記錄》。
電梯月維修保養記錄
維修保養項目 清理 檢查 調查 記錄 不良情況部分記錄及處理結果 維修保養人 驗證人

機房1. 曳引輪清潔
2. 限速器及電器接點檢查
3. 制動閘瓦磨損檢查
4.選層器詳查
5. 控制柜各機電接點清潔，各接觸器、繼電器電阻
機身及井道 1. 干電池、蓄電池檢查
2. 內外門藕合檢查、清掃、注油
3. 內外吊門輪、限位輪，外門關閉器，路軌檢查清掃
4. 內外門閘鎖及門聯鎖開關內部及接點清潔
5. 門聯鎖接線檢查
6. 接合板裝置
7. 各種開關接點檢查
8. 鋼帶清掃，抹油，鋼帶開關檢查
9. 限速鋼絲抹試
10.井底各設備檢查，清掃，抹油

2、季維修保養制度
針對機房內的主要設備進行檢修。檢修完成后填寫《電梯季度維修保養記錄》。
電梯季維修保養記錄
維修保養項目 清理 檢查 調查 記錄 不良情況部分記錄及處理結果 維修保養人 驗證人

機房1 電動機冷卻風扇注油 2電源總開關 3 控制盤、訊號盤清掃，緊引線螺絲

機身及井道 1. 門機各裝置箱內部檢查
2. 門電機、電阻箱、接點盒內部檢查
3. 門機械牙箱、連桿、鏈條、皮帶檢查
4 .加軌裝置與路軌間隙檢查
5 .檢查主鋼絲的磨損、清潔、張力平衡
6. 轎箱風扇檢查及清潔
7. 底坑緩沖器油量檢查及清潔

3、年維修保養制度
每年對電梯的整機運行性能和安全設施作一次檢查。整機性能包括乘坐的舒適感、運行的振動、噪音、運行速度、平層準確性。安全設施包括超速保護，斷相、錯相保護，撞底緩沖裝置，超越上下限位置的保護等。整機檢修完成后填寫《電梯年維修保養記錄》。

電梯年維修保養記錄

維修保養項目 清理 檢查 調查 記錄 不良情況部分記錄及處理結果 維修保養人 驗證人

機房 1 減速箱換油
2 各種潤滑油更換
3 電動機定子、轉子氣隙測量
4 曳引輪槽磨損情況檢查
5 制動器解體大修及線圈電流測定

機身及井道 1 選層器牙箱換油
2 安全系統及限速器動作試驗
3 安全器及夾軌拆卸、清洗
4 曳引機、行車速度、平衡裝置檢測
5 制動盤各接線螺絲固定
6 門電機牙箱、潤滑油更換
7 中途箱，轎底接線箱螺絲緊固
8 主纜、保險纜加纜油
9 井道內各路軌、各腰刀等牢固
10 井底油壓緩沖器清洗換油，有效動作確定
11 井道內及井底大掃除
12 勞動局電梯年檢

電梯常見故障的檢查和排除

電梯出現故障后，電梯維修人員應能迅速、準確的判斷故障的所在，及時排除故障。電梯的故障可分為機械故障和電氣系統故障。
1、 機械系統的故障和排除
機械系統的故障比較少見，但機械系統發生故障時，造成的后果卻較嚴重。所以，做好日常的維護保養，減少機械系統故障是電梯管理的主要任務之一。
（1） 機械系統的常見故障
① 潤滑系統的故障。由于潤滑不好或潤滑系統某個部件故障，造成轉動部位發熱或抱軸現象，使滾動和滑動部位的零件損壞。
② 機件帶傷運轉。忽視了日常的預檢修，未發現機械零件的轉動、滑動和滾動部件的磨損，使機械零件帶傷工作，造成電梯故障，被迫停機修理。
③ 連接部位松動。電梯的機械系統中，有許多部件是由螺栓連接的，運行過程中，由于振動等原因使螺栓松動、零部件移位造成磨損或撞毀機械零件，被迫停機。
④ 平衡系統的故障。當平衡系數與標準要求相差較遠時，會造成轎廂蹲底或沖頂，限速器、閘瓦動作，被迫停機。

（2） 機械系統常見故障的預防與修理
加強電梯的維護和保養是減少或避免電梯機械故障的關鍵，對機械故障的出現起到預防作用。

一是要及時潤滑有關部件；二是要緊固螺栓。

做好這兩項工作，機械系統的故障就會大大減少。
發生故障后，維修人員要向司乘人員了解故障時的情況和現象。

若電梯還能運行，維修人員應到轎廂內親自控制電梯上下運行數次，通過眼看、耳聽、鼻聞、觸摸等實地考察、分析和判斷，找出故障部位，并進行修理。修理時，應按照有關文件的技術要求和修理步驟，認真地把故障部件進行拆卸、清洗、檢查、測量。符合要求的部件重新安裝使用，不符合要求的部件一定要更換。修理后的電梯，在投入使用前必須經過認真的調試和試運行后，才能投入使用。
電梯轎廂被安全鉗卡在導軌上，使其不能上下移動是電梯的一種特有故障。出現這種故障后，必須用承載能力大于轎廂重量，掛在機房樓板上的手動葫蘆（導鏈）把轎廂上提150mm左右，一般情況下安全鉗可復位。經過這樣的處理，一般電梯可恢復運行。但是，必須查明故障原因，采取相應的措施，并修復導軌卡痕后，才能交付使用。

2、 電氣系統的故障和檢修

（1）電梯出現系統的故障多種多樣，但大致分為四類型：
① 門系統故障。采用自動開關門的電梯，其故障多為各種電器元件的觸點接觸不良所致，而觸點接觸不良主要是由于元器件本身的質量，安裝調整的質量，維護保養的質量等存在的問題所致。
② 繼電器故障。用繼電器組成的電梯控制電路，故障一般出在繼電器的觸點上。觸點通斷時的電弧使觸點燒壞，使其不能閉合或長期粘連，造成斷路或短路。
③ 電氣元件絕緣老化。電器元件受潮通電時產生的熱量，都加速了絕緣的老化，使絕緣擊穿造成短路。
④ 外界干擾。電子技術的發展，使可編程控制器和計算機等先進設備應用在電梯的控制系統中，發展為無觸點電氣控制系統。這種控制系統避免了繼電控制系統的觸點故障。但是，這種系統中的控制信號較小，容易受到外界干擾，如果屏蔽不好，常使電梯產生誤動作。

（2） 電氣系統故障的排除
電梯的電氣控制系統結構復雜而又分散，要想迅速排除電氣系統的故障，維修人員應做到：
① 掌握電梯電氣控制系統的電原理圖、接線圖、安裝位置圖。
② 熟悉電梯的起動、加速、滿速運行、到站提前換速、平層、開門等全部控制過程。
③ 掌握各電器元件間的控制關系，繼電器、接觸器接點的作用。
④ 了解各電器元件的安裝位置和機電間的配合關系。
維修人員還要不斷分析、研究和總結經驗，做到準確判斷故障發生點，并迅速排除故障。